Diagnostics obligatoires

La mise en vente d’un bien immobilier nécessite une solide préparation en amont. Outre l’estimation du juste prix, la rédaction des annonces et l’organisation des visites, il est impératif d’élaborer un dossier offrant un maximum d’informations aux acheteurs potentiels. Les résultats des diagnostics obligatoires en font partie.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier désigne un contrôle technique consistant à évaluer le bien à vendre selon des critères prédéfinis. Il en existe plusieurs sortes, l’obligation de les réaliser étant condensée dans le même dossier de diagnostic immobilier (DDT). Ce dernier doit impérativement être annexé à la promesse de vente.

A quoi sert un diagnostic immobilier ?

Il est indispensable que l’acheteur soit pleinement conscient des spécificités du bien immobilier qui l’intéresse. Chaque diagnostic lui fournit donc des renseignements techniques dans un domaine précis. La consultation du DDT permet ensuite à l’acheteur de mesurer le potentiel du bien concerné et éventuellement d’identifier les points à améliorer.

Important : si un défaut apparaît après la signature de l’acte authentique de vente et que le diagnostic correspondant manque au dossier, l’acquéreur est en droit de poursuivre le vendeur pour vices cachés. La vente pourrait être annulée et une partie du prix d’achat peut être restituée à l’acquéreur.

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

La liste des diagnostics obligatoires est assez longue. Cependant, les contrôles ne sont pas imposés à l’ensemble des constructions. Il convient donc de bien se renseigner en amont pour ne pas se tromper.

Diagnostic obligatoire amiante

Le diagnostic est applicable dès lors que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Lorsqu’aucune trace d’amiante n’est relevée par les diagnostiqueurs, le document possède une validité illimitée. En revanche, il faut obligatoirement refaire le diagnostic amiante avant la vente si le dernier contrôle date d’avant 2013. Si le diagnostic démontre la présence d’amiante, il doit être renouvelé tous les 3 ans.

Diagnostic obligatoire assainissement non collectif

Le diagnostiqueur évalue l’état de l’installation d’assainissement non collectif, le contrôle étant obligatoire pour toute construction n’étant pas raccordée au réseau public. Le rapport délivré à l’issue du diagnostic possède une validité de 3 ans.

Diagnostic électricité

C’est l’installation intérieure qui est inspectée. Ce diagnostic obligatoire concerne toute construction affectée à l’habitation et dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Dans le cas d’un immeuble à usage mixte, les parties exploitées en tant qu’habitation sont concernées par l’obligation.

Les résultats sont valides pour une durée maximum de 3 ans. La validité de l’attestation de conformité délivrée après rénovation de l’installation électrique intérieure est également plafonnée à 3 ans.

Diagnostic obligatoire ERP

Le contrôle fournit des informations détaillées sur l’état des risques (naturels, sismiques, miniers…) et pollutions (sol pollué…) auxquels le bien immobilier est exposé. C’est un arrêté préfectoral qui détermine la liste des immeubles concernés et le type de risques prévisibles. L’obligation d’effectuer un diagnostic ERP dépend donc de l’emplacement géographique de l’immeuble. Le document possède une validité maximum de 6 mois avant la signature de la promesse de vente.

Diagnostic obligatoire État des nuisances sonores et aériennes

Le diagnostic est imposé aux biens à usage professionnel et/ou d’habitation, implantés dans des zones proches des aérodromes et concernées par le plan d’exposition au bruit. Le document ne possède toutefois qu’une valeur indicative.

Diagnostic obligatoire gaz

L’évaluation porte sur l’installation intérieure de gaz dans son intégralité. Le diagnostic est obligatoire pour toute construction à usage d’habitation et pour les parties d’un immeuble affectées à l’habitation lorsque l’installation initiale ou l’émission du certificat de conformité le plus récent date de plus de 15 ans.

La validité du diagnostic ou de l’attestation de conformité délivrée après rénovation est de 3 ans au maximum.

Diagnostic obligatoire métrage loi Carrez

Ce diagnostic informe l’acquéreur sur la superficie du lot de copropriété qui l’intéresse, que le bien soit destiné à un usage commercial ou affecté à l’habitation. Sont exclus les lots et fractions de lots de moins de 8 m², ce qui englobe généralement les places de stationnement et les garages, ou encore les caves.

En l’absence de modifications affectant la superficie, le document se dote d’une validité permanente. Il est à préciser que l’absence de la mention du métrage loi Carrez peut entraîner la nullité de la vente. En outre, une erreur supérieure à 5% donne droit à l’acheteur de demander la baisse du prix convenu.

Diagnostic obligatoire performance énergétique (DPE)

Le document fournit une estimation de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Il possède une validité de 10 ans mais doit être refait à l’issue de travaux significatifs. Tout immeuble bâti est concerné par l’obligation de DPE, à l’exception des constructions listées à l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Diagnostic obligatoire plomb

Le diagnostic plomb est applicable aux immeubles et parties d’immeubles à usage d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il informe l’acheteur sur le potentiel risque d’exposition au plomb.

Dans les cas où la présence de plomb est avérée, une notice informative expliquant les risques et les précautions à prendre est annexée au rapport de diagnostic. La validité est permanente en l’absence de plomb mais limitée à 1 an si la teneur en plomb détectée dans le bien à vendre dépasse un certain seuil.

Diagnostic obligatoire termites

Des arrêtés préfectoraux déterminent la liste des zones concernées par cette obligation. Le diagnostic est valide pour un maximum de 6 mois. Il doit néanmoins être refait si une nouvelle zone d’infestation est déclarée par un arrêté municipal.

Diagnostic obligatoire technique de l’immeuble en copropriété

Le diagnostic technique global (DTG) est établi pour renseigner les copropriétaires sur l’état général de l’immeuble, ce qui leur permet de planifier les éventuels travaux nécessaires. Il est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans (nouvelle division en lots privatifs/communs). Le DTG s’applique également aux immeubles faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité.

Étude géotechnique

Ce diagnostic concerne les terrains non bâtis constructibles situés dans une zone de sols argileux et dans une zone autorisant la construction de maisons individuelles. Il s’agit d’une étude de sol visant l’identification de tout risque potentiel de mouvement de terrain dont les résultats sont valides sur 30 ans en l’absence de remaniement du sol.

Choisir l’entreprise pour réaliser vos diagnostics obligatoires

Le choix du diagnostiqueur est encadré par le Code de la construction et de l’habitation. Il est notamment précisé que l’entreprise doit impérativement justifier de garanties de compétences. En parallèle, le diagnostiqueur doit disposer de moyens appropriés et d’une organisation adaptée.

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) précise également que les entreprises de diagnostics immobiliers obligatoires doivent rester impartiales et intervenir en toute indépendance, qu’elles soient mandatées par une agence immobilière ou par le propriétaire vendeur.

L’établissement d’un diagnostic immobilier engage les responsabilités du vendeur. A cet effet, il est primordial de se conformer à l’ensemble des exigences légales. Pour vous aider, il existe un annuaire public listant les entreprises titulaires d’un certificat de compétence valide.

Pour tout projet de vente immobilière, vérifiez quels diagnostics doivent obligatoirement être réalisés selon les caractéristiques du bien. Faites ensuite appel à une entreprise spécialisée dans les diagnostics obligatoires comme www.amiantediagnostic.fr, qui vous garantira des résultats fiables afin d’éviter les sanctions.